Il valore catastale di un immobile: cos'è e come si calcola

Il valore catastale è il valore fiscale di un immobile, necessario per calcolare il pagamento di diverse imposte. Per riuscire a farlo è necessario essere in possesso della visura catastale al cui interno si trova la rendita catastale: il reddito attribuito ai fini fiscali dall'Agenzia delle Entrate per ogni immobile.

Conoscere questi dati è quindi importante per sapere che tipo di imposte si andranno a pagare successivamente sull'abitazione acquistata, evitando così di compiere errori. Vediamo quindi nel dettaglio di cosa si tratta e come si calcola il valore catastale di un immobile.

Cos'è il valore catastale di un immobile e a cosa serve?

Cosa si intende quando si parla di valore catastale? Il termine indica il valore fiscale di un immobile, un dato necessario per calcolare alcune imposte correlate agli atti di compravendita immobiliare. In parole semplici, è la base imponibile a cui si applicano le aliquote che incidono nel processo di compravendita di una proprietà, cioè:

• Imposta di registro, dovuta per la registrazione dell'atto di compravendita di una casa
• Imposta catastale, sulle volture catastali per il trasferimento di un immobile (di norma pari all'1% del valore della proprietà)
• Imposta ipotecaria, pagata in occasione di formalità di trascrizione, iscrizioni, rinnovazioni, cancellazioni e annotazioni eseguite nei pubblici registri immobiliari
• Imposta di successione, applicata a tutte le eredità
• Imposta di donazione, dovuta dal soggetto beneficiario della donazione.

Inoltre, ai sensi dell'art. 52 c. 4 del TUR, la determinazione del valore degli immobili sulla base della rendita catastale impedisce, all'amministrazione finanziaria, il potere di accertamento di valore nei casi in cui il corrispettivo indicato nell'atto notarile sia pari o superiore al valore catastale dell'immobile venduto che viene calcolato moltiplicando la rendita rivalutata per appositi coefficienti.

Oltre a questo, il valore catastale di un immobile è la base imponibile per il calcolo dell'IMU e del sistema prezzo – valore, che permette di beneficiare di agevolazioni fiscali applicabili all'acquisto di seconde case.

Valore immobiliare e rendita catastale: le differenze utili da sapere

Per calcolare il valore catastale è essenziale conoscere la rendita catastale, cioè il valore attribuito a ogni singola unità che genera reddito. Essa si calcola moltiplicando la dimensione dell'immobile per la relativa tariffa d'estimo, definita dall'Ufficio del Territorio di riferimento e subordinata alla categoria catastale e alla zona censuaria. Per conoscere tale rendita basta rivolgersi all'Agenzia delle Entrate online.

Guida al calcolo del valore catastale di un immobile

Come si calcola il valore catastale? Le strade da prendere sono due: affidarsi a un servizio online, oppure calcolarlo autonomamente. La formula per il calcolo del valore catastale è la seguente: la moltiplicazione della rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente definito dalla legge per la relativa categoria catastale di appartenenza dell'immobile a cui si fa riferimento. Qui di seguito, per semplificare, i moltiplicatori, stabiliti per legge, utilizzabili senza necessità di calcolare la rivalutazione della rendita del 5% (già compresa nel valore):

• Categoria A – Abitazioni principali (escluse A/1 A/7 A/8): rendita catastale di 115,5
• Categorie catastali A – Abitazioni secondarie: rendita catastale di 126
• Categoria catastale A/10 (uffici): rendita catastale di 63
• Categoria catastale B: rendita catastale di 176,4
• Categoria catastale C/1 (negozi): rendita catastale di 42,84
• Categoria catastale C/1 (altro): rendita catastale di 126
• Categoria catastale D: rendita catastale di 63
• Categoria catastale E: rendita catastale di 42,84
• Terreni agricoli: rendita catastale di 112,5.