Superficie commerciale di un immobile: che cos'è e come si calcola?

La superficie commerciale di un immobile è uno dei dati più importanti a cui prestare attenzione durante la compravendita. Una delle prime informazioni da prendere in considerazione è proprio la misura in metri quadri della superficie di un'abitazione, sia che tu stia acquistando sia che tu stia vendendo casa. Ma cosa comprende la superficie commerciale e come si calcola? Vediamo insieme di cosa si tratta e tutte le informazioni utili per avere un quadro esatto.

Che cosa significa superficie commerciale?

La superficie commerciale, detta anche "superficie convenzionale vendibile", corrisponde alle dimensioni in metri quadri di un immobile. Come stabilito nel dpr 138 del 1998, questo dato è equiparato alla superficie catastale. Nel dettaglio, in caso di immobili residenziali, la superficie commerciale è la somma percentuale della superficie totale, calcolata secondo parametri e coefficienti. Essa comprende tutto ciò che compone una casa:

• Le superfici coperte calpestabili, compresi i muri interni ed esterni
• Le superfici ponderate a uso esclusivo di balconi, terrazzi, patii e giardini
• Le quote percentuali delle pertinenze a uso esclusivo, come posti auto coperti e scoperti, cantine, soffitte, mansarde.

Come si calcola la superficie commerciale di un immobile?

Per calcolare la superficie commerciale di un immobile va considerato che non tutte le componenti hanno lo stesso valore. Alcune misure, infatti, non vanno considerate al 100%, ma sono ponderate in maniera proporzionale, sulla base dell'importanza che hanno nell'ampiezza dell'abitazione. Vediamo nel dettaglio il valore di ogni superficie.

Le superfici coperte

Le superfici principali, ossia quelle coperte sono calcolate nel seguente modo:

• Le superfici calpestabili sono calcolate al 100%
• I muri interni e perimetrali, fino a uno spessore di 50 centimetri, sono calcolati al 100%
• I muri in comunione, fino a uno spessore di 25 centimetri, valgono al 50%.

Le superfici esterne

Per quanto riguarda le superfici scoperte, le percentuali da tenere in considerazione per calcolare la superficie commerciale sono:

• 10% per i giardini di case singole, ossia l'area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali
• 15% per i giardini degli appartamenti
• 25% per i balconi e le terrazze scoperti, definiti come strutture in aggetto dal muro esterno di un edificio con profondità massima di 1,40 metri
• 35% per i balconi e le terrazze coperte, ossia quelli delimitati da una struttura orizzontale superiore e con un unico lato scoperto
• 35% per i patii, cortili interni circondati da portici e loggiati su cui si aprono gli ambienti degli edifici
• 35% per i porticati, che consistono in strutture architettoniche a forma di galleria aperta almeno su un lato e poste al piano terra di un edificio
• 60% per le verande, ossia portici, logge, terrazze o balconi solitamente chiusi da vetrate

Le pertinenze

Infine, nel calcolo della superficie commerciale, rientrano anche le pertinenze nelle seguenti quote percentuali:

• Dal 25% al 50% per i posti auto, a seconda della qualità, delle dimensioni e dell'ubicazione dell'immobile
• Dal 40% all'80% per i box auto, anche in questo caso a seconda delle caratteristiche sopra citate
• 25% per le cantine, ossia locali accessori dell'unità principale e adibiti a deposito
• 60% per i locali interrati abitabili
• 80% per le mansarde, definite come ambienti posti sopra il piano di imposta

Cosa escludere dal calcolo di una superficie commerciale

Se il calcolo della superficie commerciale viene eseguito su un appartamento, ci sono alcuni elementi che non devono essere considerati:

• Aree di uso comune
• Scale, pianerottoli e ballatoi comuni
• Locali tecnici e di portierato
• Giardini e camminamenti di pertinenza
• Locali la cui altezza utile è inferiore a 150 centimetri

La differenza tra superficie commerciale e superficie calpestabile

Dopo aver effettuato tutte le misurazioni e calcolate secondo la percentuale indicata, si ottiene la superficie commerciale totale di un immobile. Questo dato definisce il prezzo di vendita in base al rapporto tra euro e metro quadro di una determinata zona territoriale.

Per capire le reali dimensioni di un immobile, invece, bisogna conoscere la sua superficie calpestabile o utile. Essa indica lo spazio di cui realmente puoi usufruire: è la somma delle superfici interne dei singoli ambienti che compongono la casa, escludendo la percentuale dei muri perimetrali e dei muri interni.