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Rogito notarile: il contratto definitivo di compravendita

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Rogito notarile: il contratto definitivo di compravendita

Quando si acquista un immobile, il momento chiave della compravendita è il rogito notarile. Si tratta di un documento, stipulato in presenza di un notaio, che sancisce il passaggio di proprietà di un immobile dal venditore all'acquirente. Vediamo nel dettaglio che cos'è, quali sono i documenti necessari e i costi a esso legati.

Che cos'è il rogito notarile?

Quando si decide di acquistare casa o un immobile commerciale, bisogna prima di tutto fare una proposta di acquisto al venditore. Se questa viene accettata, si redige l'atto preliminare di compravendita, che disciplina gli accordi di compravendita tra le parti: l'acquirente si impegna a pagare la somma stabilita e il venditore a vendere l'immobile al prezzo finale e nei tempi concordati.

Alla registrazione del preliminare, segue poi l'atto di compravendita definitivo: il rogito notarile, redatto da un notaio registrato all'albo che ne testimonia il valore legale. Si tratta di una scrittura essenziale, necessaria per modificare la titolarità del bene e attraverso la quale si sigla, in maniera ufficiale e definitiva, la compravendita di un immobile.

Quali documenti servono per il rogito notarile?

Per redigere un rogito è necessario presentare una serie di documenti, a seconda delle specifiche condizioni della compravendita. Affinché l'atto abbia valore legale, bisogna presentare:

  • I dati personali delle parti coinvolte, con documento di identità e codice fiscale
  • Copia del preliminare, con estremi della registrazione all'Agenzia dell'Entrate
  • Copia dei pagamenti effettuati in fase preliminare (F24)
  • Visura catastale dell'immobile
  • Planimetria per verificare la conformità urbanistica e catastale
  • Eventuali pratiche edilizie, necessarie per sanare difformità e abusi
  • Attestato di prestazione energetica (APE)
  • Atto di provenienza dell'immobile, per attestare la legittimità del diritto reale sull'abitazione da parte del venditore
  • Eventuale atto di mutuo
  • Liberatoria dell'amministratore di condominio e il prospetto delle spese condominiali, se l'immobile fa parte di un condominio
  • Visura camerale dell'agenzia immobiliare e fattura per la mediazione, ove presente
  • Estratto per riassunto di matrimonio o lo stato civile.

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Il ruolo del notaio

Il notaio incaricato, prima del rogito, ha il compito di effettuare un'accurata indagine sull'immobile oggetto della compravendita al fine di decretare che sia "libero al rogito". Infatti, per essere venduto, un immobile deve essere privo di ipoteche e conforme da un punto di vista edilizio e catastale.

Il giorno del rogito, invece, il notaio deve leggere pubblicamente l'intero atto e procedere con la verifica della regolarità della documentazione richiesta. Solo al termine di queste verifiche, le parti coinvolte possono firmare il rogito, l'acquirente pagare il saldo e il venditore consegnare le chiavi dell'immobile.

Entro 30 giorni dal rogito, il notaio deve effettuare tutti gli adempimenti che rientrano nei suoi obblighi:

  • Registrare l'atto presso l'Agenzia delle Entrate
  • Depositare una copia alla Conservatoria dei Registri Immobiliari
  • Redigere e presentare la domanda di voltura

Infine, il notaio dovrà consegnare una copia autentica del rogito sia al venditore sia al compratore e conservare una terza copia nei suoi archivi.

Quali sono i costi di un rogito?

Il rogito richiede una serie di spese, per la maggior parte in carico a chi compra, e comprendono: il compenso del notaio e le imposte. Prima di tutto le spese per il notaio possono variare a seconda del professionista, che stabilisce in modo autonomo l'importo della parcella. Tendenzialmente, l'onorario oscilla tra i 1.500 euro ai 2.000 euro a cui si devono aggiungere le imposte di registro, che variano a seconda della tipologia di immobile e se si tratta di prima o seconda casa. L'imposta, infatti, prevede un'aliquota ridotta al 2% per l'acquisto della prima casa e del 9% per le seconde case e per gli immobili commerciali e viene calcolata su una base imponibile determinata dal valore catastale dell'immobile e non dal prezzo di vendita.

Una volta determinato il valore catastale della casa si possono calcolare le imposte, alle quali si aggiungono l'imposta fissa ipotecaria e l'imposta fissa catastale, entrambe pari a 50 euro.

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