Diritto di prelazione sugli immobili

Il diritto di prelazione, in ambito giuridico, consiste nel diritto di essere preferiti ad altri nella conclusione di un contratto. Questo diritto è particolarmente rilevante nel settore immobiliare, in quanto attribuisce a una parte una posizione di preferenza rispetto a terzi nell'acquisto o nell'affitto di un immobile.** Vediamo nel dettaglio che cosa significa e in quali casi può essere applicato.

Che cos'è il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione permette di acquistare o affittare un immobile a uso abitativo o commerciale prima di altri. Di conseguenza, impedisce la vendita di una casa senza riconoscere, a chi detiene questo diritto, una precedenza sugli altri soggetti a parità di condizioni. Se il proprietario di un immobile decide di venderlo, deve prima di tutto presentare la cosiddetta “denuntiatio”, ossia una proposta contrattuale che include anche il termine entro il quale il prelazionario deve decidere se esercitare o meno il suo diritto di prelazione e avere la precedenza nell'acquisto, allo stesso prezzo.

Comunicare la volontà di vendita è fondamentale: in caso contrario il venditore è costretto a risarcire i danni o, se previsto dalla legge, l'interessato può anche esercitare il diritto di riscatto.

Le due tipologie di prelazione: volontaria e legale

Il diritto di prelazione di un immobile, sia esso a uso abitativo o commerciale, può avvenire in due modalità differenti: volontaria o legale. Vediamo nel dettaglio in cosa si differenziano.

Prelazione volontaria

Il diritto di prelazione può essere stabilito autonomamente in un contratto di compravendita. È sufficiente inserire una clausola in cui il soggetto attesti di essere messo in una posizione preferenziale rispetto a terzi possibili acquirenti.

Tale modalità, chiamata anche “patto di prelazione”, è sottoscritta esclusivamente tra due parti: il venditore e il prelazionario. Di conseguenza, se non rispettato quanto stabilito, la parte lesa può richiedere un risarcimento dei danni, ma non può richiedere un riscatto del bene oggetto della compravendita.

Prelazione legale

La prelazione legale, a differenza di quella volontaria, è stabilita per legge. Di conseguenza il prelazionario può valersi contro terzi e invalidare la compravendita.

Il diritto di prelazione legale può essere applicato in diversi casi, tra cui:

• A tutela dei coeredi (art. 732 c.c), nel caso di una casa ereditata e divisa tra parenti. Se uno dei coeredi decide di vendere la sua parte a un compratore esterno alla famiglia, gli altri coeredi hanno il diritto di essere consultati per primi e, eventualmente, rilevare quella parte.
• A tutela del conduttore (art. 38,39 legge 392/78), nel caso in cui il proprietario di una casa in affitto voglia vendere l'immobile alla scadenza del primo contratto. Se il locatario non ha altri immobili a uso abitativo, sarà il primo a essere preso in considerazione.
• A tutela del conduttore (art. 38 legge 392/78), in caso di vendita di un immobile a uso non abitativo concesso in locazione, se l'affitto è pagato regolarmente.
• A tutela del confinante, la cosiddetta prelazione agraria (art. 8 legge 590/1965 e art. 7 d. lgs. 228/2001). Se il proprietario di un terreno agricolo decide di metterlo in vendita, l'affittuario, il colono, il mezzadro o il compartecipante che coltivano il fondo da almeno due anni o i coltivatori proprietari dei fondi confinanti, possono esercitare il diritto di prelazione.

La rinuncia alla prelazione

Nel diritto di prelazione, i soggetti coinvolti sono liberi di stipulare o meno il contratto. Infatti, tale strumento giuridico non è legato alla libertà decisionale del proprietario di casa, il quale può scegliere se vendere a prescindere da tale strumento giuridico. Allo stesso modo, la libertà è garantita anche al prelazionario, che non ha l'obbligo di comprare l'immobile oggetto della compravendita, ma per legge deve essere informato per valutare l'opportunità e decidere se avvalersi del diritto di prelazione o se rinunciare a esso. In questo caso è sufficiente inviare al concedente una comunicazione scritta che attesti la volontà di rinunciare al diritto di prelazione.