Il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare è il primo passo verso l'acquisto di un immobile. Detto anche "compromesso", il preliminare stabilisce i termini e le condizioni di acquisto secondo cui il venditore e l'acquirente si obbligano giuridicamente alla stipulazione del rogito notarile, concludendo così il passaggio di proprietà dell'immobile in oggetto. Di seguito tutti i dettagli riguardo il contratto preliminare di compravendita, le informazioni sulla forma in cui redigerlo e i costi.

Cos'è il "compromesso"?

In gergo, il termine "compromesso" è utilizzato per indicare il contratto preliminare di vendita che ha per oggetto un immobile. Si tratta di un vero e proprio contratto tramite cui le parti, promettente alienante (chi vende) e promissario acquirente (chi compra), si impegnano a stipulare un nuovo contratto: il contratto definitivo di compravendita.

Stipulare un preliminare ha una rilevante importanza nel processo di compravendita in quanto permette alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro, garantendo che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo senza incorrere in penali e risarcimenti. Inoltre, l'intervallo temporale prima del rogito permette di perfezionare una serie di adempimenti funzionali alla vendita, come la richiesta di un mutuo.

Preliminare di compravendita: contenuti e clausole accessorie

La legge prevede che il contratto preliminare venga redatto per iscritto e controfirmato da venditore e acquirente e, nel caso di comunione dei beni, anche dai rispettivi coniugi. Ma quali sono i contenuti che non possono mancare affinché il compromesso per l'acquisto della proprietà sia valido?

• Il consenso delle parti;
• I dati relativi al bene oggetto della vendita: l'indirizzo, la descrizione dell'immobile, per esempio il numero dei vani e la tipologia, oltre all'attestazione dei dati catastali, delle planimetrie e l'APE, ossia l'attestato di prestazione energetica, obbligatorio ai sensi del Decreto-legge del 4 giugno 2013 n. 63;
• Il prezzo pattuito per la compravendita.

Oltre a questi elementi necessari, il contratto preliminare di compravendita prevede l'inserimento di clausole accessorie al fine di tutelare maggiormente le parti. È consigliato, quindi, inserire:

• Il termine entro il quale dovrà essere stipulato l'atto notarile.Esso può essere semplice o essenziale. Nel primo caso, anche in caso di inadempienza di una delle due parti, il contratto resterà valido e vincolante; il termine essenziale, invece, prevede, qualora la parte nel cui interesse è stato definito il termine non dichiari entro tre giorni dalla scadenza di volere l'esecuzione del contratto, che questo si risolva di diritto, non vincolando più le parti.
• La caparra confirmatoria, che verrà restituita o imputata come acconto del prezzo pattuito. Essa è un elemento di fondamentale importanza in quanto fonte di tutela e garanzia: infatti, in caso di inadempienza da parte dell'acquirente, esso dovrà rinunciare alla somma usata per vincolarsi; nel caso opposto, sarà il venditore a restituire il doppio della cifra versata dall'acquirente.
• La penale prevista in caso di inadempimento totale o parziale del contratto preliminare, che prevede il risarcimento alla parte lesa da quella inadempiente.

La registrazione del contratto preliminare di compravendita e i relativi costi

Entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione del preliminare di compravendita - o 30 giorni se la scrittura privata è stata autenticata da un notaio - il contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Per farlo è necessario che il compromesso venga stampato in triplice copia; inoltre, bisognerà allegare una copia conforme di APE, piantine e visure catastali in formato A2 e A3, il modello F24 in triplice copia e il modello 69 in duplice copia.

Infine, è bene dare una panoramica di quelli che sono i costi relativi alla registrazione del preliminare:

• L'imposta fissa di trascrizione pari a 200 euro
• I diritti fissi di trascrizione pari a 35 euro
• L'imposta di bollo 16 euro
• Lo 0,5% della caparra confirmatoria (costo previsto solo per l'acquirente).