Che cosa sapere per l'acquisto di un immobile commerciale

Il mercato immobiliare non residenziale in Italia, dopo una fase di espansione che durava dal 2014, ha subito un duro colpo a causa della pandemia da Coronavirus e delle misure restrittive poste dal Governo

Secondo i dati stimati da Scenari Immobiliari nel Rapporto 2021 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia, gli investimenti nel 2020 sono calati di circa il 30% rispetto all’anno precedente. Un calo che poteva essere ancora più pesante, se non fosse stata per la forte acquisizione di asset da destinare a supermercati e attività di grande distribuzione avvenuto in seguito all’emergenza sanitaria: dinamica probabilmente verificatasi nella corsa al potenziamento dei canali di vendita online, divenuti necessari durante il lockdown anche per business che prima erano poco presenti sul web.

E se le vendite online sono cresciute a dismisura, un grande interrogativo rimane sul settore retail offline e sul mercato immobiliare correlato. Un mercato variegato, quello degli immobili commerciali, in cui possiamo identificare numerose tipologie di strutture.

Tipologie di immobili commerciali: quali sono le differenze?

I tipi di immobili che nell'ordinamento italiano vengono definiti "commerciali", classificati per il catasto come immobili di categoria C, sono i seguenti.

Negozi e botteghe

Rientrano in questa categoria tutti i locali adibiti alla vendita di merci, prodotti e manufatti, sia della piccola distribuzione che della GDO, ma anche tutti i locali in cui si offrono servizi inerenti alla somministrazione di cibi e bevande (bar, ristoranti, ecc.). Gli immobili più pregiati rientranti in questa categoria solitamente si trovano nei centri cittadini e nelle high street, poiché la posizione strategica per locali di questo tipo è fondamentale.

Magazzini e locali per il deposito

In questa categoria rientrano locali di dimensioni piuttosto estese, utilizzati con la funzione di deposito e situati in posizioni piuttosto defilate rispetto ai centri cittadini. Vi rientrano sia le soffitte e le cantine disgiunte dall'abitazione e utilizzate dai privati per il deposito di oggetti personali, che i locali in cui le aziende esercitano l'attività di vendita all'ingrosso o di immagazzinamento delle merci.

Laboratori per arti e mestieri

Fanno parte di questa definizione tutti gli immobili in cui si esercita l'attività di produzione di manufatti: dalla falegnameria al forno per la preparazione del pane e così via. La differenza fondamentale con gli immobili classificati come negozi e botteghe riguarda il fatto che mentre i primi hanno principalmente la funzione di vendita al pubblico, i laboratori di arti e mestieri sono sprovvisti delle strutture finalizzate a tale scopo.

Fabbricati e locali per esercizi sportivi

Fanno parte di questa categoria di immobili tutti i locali costruiti o adattati per ospitare attività sportive, ma anche centri ricreativi religiosi o locali ricollegati ad altre attività di carattere ludico.

Stabilimenti balneari e di acque curative

In questa categoria di immobili rientrano tutti i locali che presentano le peculiari caratteristiche richieste dall'esercizio di attività legate alla balneazione e all'impiego dell'acqua per scopi terapeutici

Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse

Questa categoria include sia locali peculiari come le stalle e le scuderie, che i più comuni box auto, i posti auto scoperti, le autorimesse e le rimesse per veicoli e imbarcazioni.

Tettoie aperte e chiuse

Qui si inseriscono invece diversi spazi coperti da tettoie e delimitati da segnaletica a terra utilizzati per scopi privati, tra cui posteggio per l'auto, lavatoio e così via.

Sono considerati "commerciali" anche alcuni immobili che fanno parte della Categoria B (ad esempio caserme e uffici pubblici) e Categoria D, quest'ultimi sono immobili a destinazione speciale o particolare (ad esempio opifici, istituti di credito, cambio e assicurazione, grandi negozi/uffici e centri commerciali).

Investire in immobili commerciali: opportunità d'acquisto

Questi immobili commerciali appena descritti, per riprendersi dal duro colpo inflitto dal Covid-19, dovranno essere ripensati puntando su aspetti quali la sostenibilità, l’innovazione tecnologica, la rigenerazione urbana e la flessibilità. Bisognerà ricorrere a una maggiore unione tra on-line e off-line, puntare su prodotti locali, packaging ecologici e anche su contratti d’affitto più flessibili. Importante rimane sempre la posizione rispetto al centro cittadino e soprattutto alle high street delle grandi città: piazze sempre interessanti per le vetrine dei brand di lusso.

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