Arianna la vetrina degli immobili di UniCredit*
Che cosa sapere per l'acquisto di un immobile commerciale
Arianna, la vetrina degli immobili di UniCredit
Il mercato immobiliare non residenziale in Italia, dopo una fase di espansione che durava dal 2014, ha subito un duro colpo a causa della pandemia da Coronavirus e delle misure restrittive poste dal Governo
Secondo i dati stimati da Scenari Immobiliari nel Rapporto 2021 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia, gli investimenti nel 2020 sono calati di circa il 30% rispetto all’anno precedente. Un calo che poteva essere ancora più pesante, se non fosse stata per la forte acquisizione di asset da destinare a supermercati e attività di grande distribuzione avvenuto in seguito all’emergenza sanitaria: dinamica probabilmente verificatasi nella corsa al potenziamento dei canali di vendita online, divenuti necessari durante il lockdown anche per business che prima erano poco presenti sul web.
E se le vendite online sono cresciute a dismisura, un grande interrogativo rimane sul settore retail offline e sul mercato immobiliare correlato. Un mercato variegato, quello degli immobili commerciali, in cui possiamo identificare numerose tipologie di strutture.
I tipi di immobili che nell'ordinamento italiano vengono definiti "commerciali", classificati per il catasto come immobili di categoria C, sono i seguenti.
Rientrano in questa categoria tutti i locali adibiti alla vendita di merci, prodotti e manufatti, sia della piccola distribuzione che della GDO, ma anche tutti i locali in cui si offrono servizi inerenti alla somministrazione di cibi e bevande (bar, ristoranti, ecc.). Gli immobili più pregiati rientranti in questa categoria solitamente si trovano nei centri cittadini e nelle high street, poiché la posizione strategica per locali di questo tipo è fondamentale.
In questa categoria rientrano locali di dimensioni piuttosto estese, utilizzati con la funzione di deposito e situati in posizioni piuttosto defilate rispetto ai centri cittadini. Vi rientrano sia le soffitte e le cantine disgiunte dall'abitazione e utilizzate dai privati per il deposito di oggetti personali, che i locali in cui le aziende esercitano l'attività di vendita all'ingrosso o di immagazzinamento delle merci.
Fanno parte di questa definizione tutti gli immobili in cui si esercita l'attività di produzione di manufatti: dalla falegnameria al forno per la preparazione del pane e così via. La differenza fondamentale con gli immobili classificati come negozi e botteghe riguarda il fatto che mentre i primi hanno principalmente la funzione di vendita al pubblico, i laboratori di arti e mestieri sono sprovvisti delle strutture finalizzate a tale scopo.
Fanno parte di questa categoria di immobili tutti i locali costruiti o adattati per ospitare attività sportive, ma anche centri ricreativi religiosi o locali ricollegati ad altre attività di carattere ludico.
In questa categoria di immobili rientrano tutti i locali che presentano le peculiari caratteristiche richieste dall'esercizio di attività legate alla balneazione e all'impiego dell'acqua per scopi terapeutici
Questa categoria include sia locali peculiari come le stalle e le scuderie, che i più comuni box auto, i posti auto scoperti, le autorimesse e le rimesse per veicoli e imbarcazioni.
Qui si inseriscono invece diversi spazi coperti da tettoie e delimitati da segnaletica a terra utilizzati per scopi privati, tra cui posteggio per l'auto, lavatoio e così via.
Sono considerati "commerciali" anche alcuni immobili che fanno parte della Categoria B (ad esempio caserme e uffici pubblici) e Categoria D, quest'ultimi sono immobili a destinazione speciale o particolare (ad esempio opifici, istituti di credito, cambio e assicurazione, grandi negozi/uffici e centri commerciali).
Questi immobili commerciali appena descritti, per riprendersi dal duro colpo inflitto dal Covid-19, dovranno essere ripensati puntando su aspetti quali la sostenibilità, l’innovazione tecnologica, la rigenerazione urbana e la flessibilità. Bisognerà ricorrere a una maggiore unione tra on-line e off-line, puntare su prodotti locali, packaging ecologici e anche su contratti d’affitto più flessibili. Importante rimane sempre la posizione rispetto al centro cittadino e soprattutto alle high street delle grandi città: piazze sempre interessanti per le vetrine dei brand di lusso.
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