La cedolare secca: tutte le informazioni utili relative la flat tax

Se siete proprietari di un appartamento e avete deciso di affittarlo, la cedolare secca potrebbe essere una soluzione vantaggiosa. Si tratta di un regime di tassazione alternativo per il quale possono optare tutti coloro che percepiscono redditi dalle locazioni di immobili o che godono di diritti reali su essi.

Quando si stipula un contratto di affitto, infatti, bisogna pagare alcune tasse sui canoni di locazione percepiti mensilmente. Le strade che si possono intraprendere sono due: si può calcolare l'importo delle tasse da versare applicando lo scaglione IRPEF, oppure scegliere di optare per la cedolare secca. Quali sono i vantaggi, chi può usufruirne e come viene calcolata? Vediamo di seguito tutte le informazioni utili sulla cedolare secca.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

Con la cedolare secca il proprietario locatore sceglie sostanzialmente di rinunciare all'aggiornamento del canone di locazione, comprensivo dell'aumento ISTAT. In questo modo, i redditi provenienti dagli affitti stipulati con contratto a cedolare secca, non concorrono alla formazione del reddito complessivo relativo ai fini IRPEF, ma vengono tassati a parte mediante un'aliquota agevolata pari al 21%, oppure al 10%, ma solo quando l'immobile locato è ubicato in una delle seguenti zone:

• In una delle 11 aree metropolitane dichiarate del DL 551/1998
• Nei comuni ad alta intensità abitativa indicati dell'elenco Cipe
• In tutti i comuni in cui è dichiarato lo stato di emergenza dal 2009.

L'aliquota della cedolare secca, chiamata anche flat tax, è fissa e, di conseguenza, non fa cumulo con altri redditi, a differenza dall'aliquota IRPEF ordinaria, che invece è pari al 23% sul 95% del reddito annuale complessivo e aumenta in base al valore del reddito. Per questo motivo, firmare contratti con la cedolare secca è vantaggioso soprattutto per chi ha redditi elevati. Inoltre, essa sostituisce gli addizionali regionali e comunali, che non dovranno essere versati una volta compilata la dichiarazione dei redditi.

I vantaggi non sono rivolti soltanto ai locatori e ai conduttori, ma anche allo Stato stesso: infatti, la cedolare secca è stata introdotta principalmente per limitare il problema delle locazioni in nero, offrendo un canone a prezzo molto competitivo che potesse spingere le persone a dichiarare gli affitti e regolarizzare i contratti.

Cedolare secca: quali soggetti possono usufruirne?

Affittare con cedolare secca è possibile per tutti gli immobili a uso abitativo che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11 - con l'esclusione dell'A10 (uffici e studi privati) - e che sono stipulati tra persone fisiche. Quindi sono escluse le società e le persone fisiche se affittano in qualità di imprenditori o di lavoratori autonomi. Dal 2020 è inoltre possibile optare per la cedolare secca anche per la locazione di locali commerciali rientranti la categoria catastale C1 e che abbiano una superficie massima di 600 mq.

Legge di Bilancio 2021 e le modifiche sulla cedolare secca

A partire dal 1° gennaio 2021 la Legge di Bilancio ha introdotto alcune importanti novità sulla cedolare secca, in particolare per quanto riguarda gli affitti brevi e il versamento dell'acconto.

Per le locazioni brevi, la cui durata non supera i 30 giorni e non occorre registrare il contratto, la cedolare secca con aliquota al 21% viene riconosciuta per un massimo di quattro immobili per ciascun periodo d'imposta. Oltre tale limite scatterà la presunzione di attività imprenditoriale: il soggetto dovrà, oltre ad aprire la partita IVA, applicare ai redditi d'esercizio il regime di tassazione ordinario definito dagli scaglioni Irpef.

Infine, dal 2021 sono cambiate anche le modalità di versamento dell'acconto della cedolare secca: se è inferiore ai 257.52€, questa si versa in un'unica rata entro il 30 novembre, se superiore, invece, è possibile dividere il pagamento in due rate, un acconto pari al 40% entro il 30 giugno e il restante 60% sempre entro il 30 novembre.

Calcolo e versamento della cedolare

La cedolare secca si calcola applicando un'aliquota fissa del 21% o, nei casi precedentemente elencati, del 10% sull'intero canone di locazione annuo. Il versamento si effettua mediante il modello F24.