Le aste giudiziarie: cosa sono e come funzionano

Le aste giudiziarie rappresentano un'opportunità per acquistare un immobile ad un prezzo conveniente. Ma come funzionano? E quali sono i fattori da considerare prima di fare l'offerta?

Solitamente le aste prevedono la presentazione delle offerte in busta chiusa. In questa tipologia, cosiddetta senza incanto, i partecipanti fanno pervenire le loro offerte complete della cifra proposta, del deposito e dei dati identificativi. I soggetti coinvolti quindi si ritrovano per l'apertura delle buste e, se un'offerta viene ritenuta valida, si procede a finalizzare la vendita assegnando l'immobile al vincitore.

Una seconda casistica, meno diffusa, è l'asta con incanto. In questo caso i partecipanti si ritrovano e presentano la loro offerta pubblicamente potendo rilanciare con un prezzo più alto per aggiudicarsi l'immobile.

Perché un immobile va all'asta?

Una casa può essere messa all'asta nel caso in cui il proprietario si ritrovi in difficoltà economiche e non riesca a pagare il mutuo o abbia una serie di debiti insoluti. La parte creditrice può rivalersi sulle proprietà e mettere in atto un'azione di pignoramento di beni, tra cui l'immobile. Come si procede?

Dopo aver inviato la notifica del pignoramento, un perito visiona la casa per attestare le condizioni dell'immobile. Solitamente il prezzo base definito è più basso rispetto al valore reale della casa.

Successivamente, il Tribunale fissa la data dell'asta. Cosa succede se nessuno partecipa? In questo caso il prezzo verrà ulteriormente ribassato arrivando anche ad uno sconto fino al 50%.

Un altro caso per cui un immobile viene messo all'asta riguarda le aziende che, in caso di fallimento, vedono alienati i propri beni. L'asta, inoltre, può essere utilizzata come canale di vendita dei beni pubblici.

Come partecipare ad un'asta giudiziaria

Qualsiasi persona fisica o giuridica può partecipare all'asta, eccetto il debitore stesso.

Le modalità di partecipazione sono diverse in base al Tribunale interessato e prima di presentare l'offerta è sempre consigliabile visionare con attenzione i documenti ufficiali della vendita in questione. Generalmente, per partecipare, viene richiesto un deposito cauzionale e/o di spesa, che verrà poi restituito nel caso non ci si aggiudichi l'immobile.

È possibile vedere la casa prima di aderire all'asta? Sì, contattando il custode giudiziario nominato dal giudice è possibile prenotare la visita dell'immobile in vendita.

Il vincitore dell'asta deve versare, nei termini e modi indicati nell'ordinanza, il prezzo promesso meno la cauzione già versata. All'aggiudicazione segue il decreto di trasferimento e il precedente proprietario deve liberare l'immobile per il passaggio di proprietà.

Conviene acquistare un immobile all'asta?

Sì, l'acquisto di un immobile tramite asta presenta molti vantaggi. Primo fra tutti: il prezzo. Una casa comprata all'asta ha un prezzo mediamente inferiore di almeno il 20% rispetto alla media. In particolare, se l'immobile non viene venduto subito e viene indetta una seconda asta, l'acquirente può approfittare di un prezzo ulteriormente ridotto, anche scontato del 60%.

In caso di acquisto di un immobile all'asta senza mutuo, inoltre, il risparmio riguarda anche l'assenza di spese notarili che solitamente sono previste per il rogito d'acquisto.

Un altro vantaggio è la trasparenza. La messa all'asta, infatti, prevede una perizia tecnica approfondita sull'immobile, che garantisce un'analisi completa e trasparente.

Quali sono i rischi?

Acquistare un immobile all'asta comporta dei rischi? Sì, vi sono una serie di fattori da considerare con attenzione prima di effettuare l'offerta.

Comportamenti dei proprietari precedenti

I proprietari precedenti possono diventare un ostacolo se, nonostante l'ordinanza, si oppongono allo sgombero dell'immobile. I tempi di sfratto possono diventare molto lunghi, in particolare in caso di minori o di gravi problemi di salute. Un altro rischio da considerare è anche legato ai possibili danni che gli ex proprietari arrabbiati possono arrecare all'abitazione prima di uscire.

Mancata liquidità necessaria

È importante essere certi di avere a disposizione tutti fondi necessari per coprire le spese relative all'acquisto della casa entro i termini previsti. Se si valuta di chiedere un mutuo, vanno considerati i tempi della banca per ottenere il finanziamento richiesto.

Se il saldo non viene depositato entro la scadenza, il giudice dichiara la decadenza dell'aggiudicatario (che perde anche la cauzione versata). L'asta viene quindi nuovamente aperta.

Spese nascoste

Un'altra controindicazione riguarda i possibili costi aggiuntivi che ricadono sul nuovo compratore. Possono infatti essere presenti debiti condominiali arretrati, imposte non evase o abusi edilizi mai sanati.

Altri soggetti coinvolti

Diritti di abitazione, usufrutti o quote di proprietà di altri soggetti possono compromettere il diritto di proprietà esclusiva anche ad asta vinta.

Come fare per tutelarsi ed essere certi di acquistare un immobile all'asta senza rischi?

• Leggere con attenzione la perizia per individuare eventuali insoluti o aspetti da considerare. Per valutare tutti gli elementi può essere utile affidarsi ad uno studio legale, che conosce il mercato e può valutare la convenienza dell'affare.

• Chiedere di visitare l'immobile prima di partecipare all'asta permette di avere un'idea più chiara degli spazi. Anche in questo caso farsi accompagnare da un esperto offre una garanzia in più.

• Essere certi di avere tutta la disponibilità economica richiesta nei tempi, muovendosi in anticipo chiedendo informazioni per un eventuale mutuo.

È possibile acquistare una casa all'asta con un mutuo?

Sì. Il mutuo "convenzionato", proposto da alcune banche, ha proprio l'obiettivo di agevolare la partecipazione alle aste giudiziarie anche a chi non dispone immediatamente dell'intera cifra necessaria.

E se l'immobile all'asta è la prima casa che si acquista, è inoltre possibile richiedere l'accesso alle agevolazioni previste dal Fondo di garanzia Mutui Prima Casa, purché siano rispettati i requisiti e i termini previsti dalla normativa.